Коротко
Михаил Токовинин, основатель AmoCRM, убеждён: на горизонте 20–30 лет у недвижимости альтернатив нет, если задача сохранить капитал с минимальным риском. Квартиры покупает как инфляционный щит для семьи, доходность его не интересует; в 2019 году взял пачку под сдачу, они стоят пустыми: доходность слишком мала, чтобы тратить на это силы. Главный риск жилья на длинной дистанции: изменение модели потребления. Советская планировка с маленькой кухней и большой комнатой устарела, потому что люди перестали готовить и теперь спят на кроватях, а не на диванах. Прогноз на 2026: подорожает дешёвая региональная недвижимость (льготные ипотеки, оборонные расходы) и сверхэлитка (богатым некуда девать рубли), просядет бизнес-класс в Москве. По деньгам тезис простой: инвестировать цинично-рационально, тратить с удовольствием, не путать эти два тумблера.
Главный тезис
Когда у тебя задача сохранить капитал, а не приумножить, тебе нужен инструмент с минимальным риском и доходностью на уровне инфляции. На горизонте 20–30 лет жилой недвижимости альтернатив практически нет.
Ключевые идеи
- Горизонт планирования меняет всё: Дуров не покупает недвижимость, потому что у него нет детей и горизонта в 20–40 лет; дети автоматически переключают мышление на длинные дистанции.
- Сохранить vs приумножить: при миллионе рублей задача: преумножить с доходностью в 2–3 раза выше инфляции; при 100 миллионах: сохранить с риском близким к нулю.
- Риск равен доходности: когда видишь доходность на 10% выше, видишь риск на 10% выше, чудес не бывает.
- Золото это дурь: нет рынка золота, ты не можешь гарантированно продать слиток, и у золота нет доходности; работает только для профессиональных игроков на фьючерсах.
- Инвестируй только в то, что чувствуешь: Токовинин знает два рынка: Москву и Сан-Франциско, и точно знает, на какой улице покупать, а на какой нет; Хабаровск с льготной ипотекой может расти, но без экспертизы туда лезть нельзя.
- Купить и сдавать. Два разных продукта: «бетон» и «квартира в аренду» отличаются в тысячу раз по сложности; рынок аренды в 100 раз динамичнее рынка купли-продажи и часто предсказывает его движение.
- Основная доходность недвижимости: рост тела, не аренда; бенчмарк: линкеры (облигации с инфляционной защитой) с доходностью 2,5% годовых.
- Пенсионная стратегия, две студии: аренда базовой квартиры в твоей локации = половина средней зарплаты, значит две квартиры дают один базовый доход, где бы ты ни оказался: хоть в Монако, хоть в Екатеринбурге.
- На пенсии ты будешь тупым: инструмент должен быть таким, чтобы с ним справился идиот, поэтому коммерческая недвижимость с её необходимостью держать нос по ветру не подходит.
- Прогноз на 2 года: подорожает дешёвая региональная недвижимость и сверхэлитка (от 2 млн ₽/метр), просядет бизнес-класс в Москве: средний класс не получает бенефитов от роста денежной массы.
- Дом коммуна состоялся: студийные комплексы вроде ЕСА и есть мечта коммунистов, дом наркомфина; 20-метровая комната: не квартира, а гостиничный номер при общественных пространствах.
- Главный риск жилья на 20–30 лет: изменение модели потребления. Квартиры 2000-х с тёмными коридорами и низкими потолками сегодня неликвидны, как и панельки с маленькими санузлами.
- Диван vs кровать: 20 м² кухня + 10 м² спальня = жизнь на кровати; 10 м² кухня + 20 м² комната = жизнь на диване, и это разные модели потребления квартиры.
- Деньги тратить с удовольствием, инвестировать с разумом: в потреблении главный тумблер: нравится/не нравится, в инвестициях: разумно/неразумно; путать категорически нельзя.
- Толерантность к риску: исчерпаемый ресурс: как молодость, она быстро заканчивается, и не воспользоваться ей в 20 лет само по себе огромный риск.
Почему это важно
Видео снято в момент, когда ставка ЦБ держится выше 16%, льготная ипотека закрывается, а денежная масса растёт через расходы на оборонку. Это точка зрения предпринимателя из верхушки среднего слоя инвесторов. Выигрывают застройщики масс-маркета (ПИК), банки с длинными депозитными портфелями, держатели элитной недвижимости от 2 млн ₽/метр, региональные рынки с льготными программами (дальневосточная и арктическая ипотека). Проигрывает средний класс с ипотеками по рыночной ставке и владельцы московского бизнес-класса. Упомянутые игроки (Smart, property management Виктора, АМО CRM, ПИК, Брусника, Дом.РФ, ВТБ, Газпром, Apple, Kodak, Yahoo) служат маркерами разных типов рисков: от страновых до отраслевых.
Цитаты
«Когда ты видишь доходность на 10 процентов больше, ты просто видишь риск на 10 процентов больше, вот и все»
«Знал бы прикуп, жил бы в Сочи. Если бы я точно знал, я бы уже где-то сидел, либо продавал, либо покупал»
«Все эти рассуждения ничего не стоят, потому что не готов на них поставить свои деньги»
«В недвижимости ты не можешь резко обосраться. У тебя все года огромный запас времени, у тебя месяцы, а то и годы на подумать»
«На пенсии мы тупые, какой бизнес, а это бизнес»
«Если у меня есть деньги на стейк, глупо есть сосиску»
«Не надо инвестировать с умом. Деньги надо тратить с удовольствием»
«Толерантность к риску, это тоже твой ограниченный ресурс, которым надо успеть воспользоваться»
«Если ты пошел по пути низкого риска в 20 лет, ты совершил большую ошибку»
«Доверяют там, где проверяют»
Факты
- Михаил Токовинин, основатель АМО CRM. До этого занимался услугами по разработке сайтов и интернет-проектов на заказ.
- В 2003 году сдал родительскую трёшку в центре Москвы немцу, который прожил в ней 15 лет.
- На ремонт этой квартиры потратил 20 000 долларов, полученных от продажи квартиры бабушки.
- Сдавал квартиру в итоге за 3 500 долларов в месяц (после неудачной попытки за 4 000–4 500).
- В 2019 году купил пачку квартир в Москве под сдачу, которые стоят пустыми, с мебелью и шторами в упаковке, и отбили вложения в долларах дважды к 2024 году.
- Доходность инфляционных облигаций (линкеров) на момент записи: 2,5% годовых.
- Аренда стандартной однушки в Москве: 75 000 ₽, двушки: около 150 000 ₽, студии: около 45 000 ₽; средняя зарплата по Москве: 90 000 ₽.
- С 14 мая 2024 в Москве запретили строительство студий меньше 28 м².
- Структура капитала Токовинина: основной актив (бизнес); вне бизнеса: ~30% недвижимость, ~30% облигации/акции/ликвид, остальное: кэш.
- Минимум 85% людей встречают старость там, где родились и живут.
- Студии и однушки составляют ~40% строящегося рынка (студии ~10%, однушки ~30%); средняя площадь квартиры в бизнес-классе сегодня: 55 м².
- В феврале 2022 Токовинин находился в Калифорнии; биржевой обвал произошёл, пока он спал из-за часовых поясов.
- Доход партнёра, выбравшего фондовый рынок, между 2014 и 2022 годами составил 0 долларов в долларовом выражении.
- Упомянутые льготные ипотечные программы: семейная, дальневосточная, арктическая, для участников СВО (2%).
- Дом наркомфина: конструктивистский памятник архитектуры в Москве, использован как метафора современных студийных комплексов (упомянут ЕСА).
Итог
Деньги: инструмент без собственной ценности, и единственный честный путь: копить цинично, считать в калькуляторе, тратить эмоционально и без скупости. Капитал, толерантность к риску, сама жизнь: всё это ограниченные ресурсы, которыми надо успеть воспользоваться.
