Людям НЕ НУЖНЫ квартиры! Пустые новостройки заполонили всю Москву. Что нас ждет дальше?

Коротко

Продажи новостроек в Московском регионе рухнули втрое: с 12+ тысяч квартир в пике декабря 2025-го до чуть больше 4 тысяч в апреле 2026-го. А цены не падают. Виктор Зубик объясняет парадокс просто: на цены влияют не застройщики, а банки, через проектное финансирование и escrow, поэтому снижать особо некому и незачем. Доля ипотеки в новостройках схлопнулась с двух третей в 2023-м до одной трети, остальное теперь кэш и рассрочка, а покупатель массово перетёк на вторичку: в апреле там прошло 13,5 тысяч сделок против 6 тысяч в новостройках. Ставка тут не главное - подорвано доверие к первичке: сорванные сроки, низкое качество, ключи в 2030 году. Скидки отдельные застройщики дадут к концу второго квартала, чтобы наполнить escrow, но там, где продукт слабый, скидка продажи не спасёт.

Главный тезис

Рынок недвижимости перестал быть рынком квадратных метров и стал рынком финансовых моделей и доверия: цены держат банки, а не спрос, и выигрывает тот, кто понимает структуру денег, долгов и ликвидности, а не тот, кто ждёт распродажу.

Ключевые идеи

• 1:10: падение продаж реально, не заказуха: пик декабря 2025-го больше 12 тысяч квартир, апрель 2026-го чуть больше 4 тысяч, но за счёт ажиотажа вокруг уходящей семейной ипотеки, а не здорового спроса
• 0:28: СМИ манипулируют цифрами: пишут «минус 45%», но не говорят относительно какого месяца, региона и базы, поэтому падение звучит страшнее, чем есть
• 1:55: двойной удар: продажи падают, а навес непроданного растёт, особенно в Ленинградской и Московской областях
• 16:29: застройщик не хозяин цены: её держат банки через проектное финансирование по ставке ЦБ плюс 4% и через требования к наполнению escrow-счетов
• 5:07: с 1 апреля банки режут одобрения даже при доходе и активах; без ипотечного брокера человек часто получает отказ и уходит с рынка
• 4:48: потепления в продажах не будет, пока ставка ЦБ не опустится к 12%; сейчас 14,5%, снижение по 0,5 пункта идёт, но этого мало
• 13:00: структурный сдвиг: доля ипотеки в новостройках упала с 2/3 (2023) до 1/3, две трети рынка теперь кэш и рассрочка
• 18:55: покупатель перетёк на вторичку: 13,5 тысяч сделок в Москве в апреле против 6 тысяч в новостройках, и это, по мнению автора, здоровая норма
• 36:39: застройщики продают не квартиры, а доверие, и оно подорвано срывом сроков и качеством; проблема продаж в их руках, а не в ипотеке
• 23:50: цены высокие, потому что люди платят живыми деньгами: из 13,5 тысяч вторичных сделок около 7,2 тысяч в ипотеку, больше 6 тысяч за наличные
• 10:16: падают те, кто зависел от льготной ипотеки: у Самолёта с отменой льготки продажи поехали вниз, у ПИК проблем с продажами нет
• 24:01: цену новостроек надувают инструментами: субсидированные ставки, траншевые ипотеки, рассрочки; за это платит увеличенная стоимость квартиры
• 29:19: на вторичке средний срок продажи сжался с трёх месяцев к двум, а средний чек сделки пополз вверх: спрос живой
• 1:00:20: где продукт и локация слабые, скидка не спасёт: снизь цену вдвое, побегут разве что инвесторы за просадкой, конечник всё равно не поверит застройщику
• 21:10: паника про заморозку вкладов это фейк и вброс, но информационный шум гонит часть людей покупать вторичку «пока деньги не обесценились»

Почему это важно

Рынок первички проходит структурный слом, а не сезонную яму. Проиграли застройщики, построившие модель на льготной семейной ипотеке и на «картофельных полях» без продукта, прежде всего Самолёт с его навесом в области; выигрывают те, у кого дефицит метров и репутация, вроде ПИК и ДСК-1, и вторичный рынок, куда ушёл спрос. Банки держат руку на рубильнике: через проектное финансирование и escrow они определяют, кто и когда сможет дать скидку. За кулисами висит Питерский экономический форум, где решится судьба льготной ипотеки, и от этого решения зависит, оживёт ли первичка или продолжит сдавать долю физикам на вторичке.

Идеи

• Аналогия с фурой бананов: у кого дефицит товара, тот поднимает цену, а не роняет, поэтому застройщики с малым остатком лотов не скидывают, а повышают
• ПИК сознательно снижает объём стартов продаж и за счёт дефицита предложения задирает цены, потому что огромной компании с заводами надо кормить всю машину
• Скидка однушки с 20 до 19 миллионов ничего не меняет для покупателя: психологический порог не пробивается, а продажи падают дальше
• Застройщики бегут из комфорт-класса с чистовой отделкой, чтобы не конкурировать с фондом реновации, и продают подороже, ведь земля везде примерно одинаковой цены
• Доля рассрочек рухнула с 40% до 5% и осталась только в элитке, где 600 квартир продаются по 5–10 в месяц и это норма
• Некоторые застройщики намеренно придерживают часть лотов, чтобы потом продавать их как готовое жильё и отобрать долю у физиков на вторичке
• Люди покупают вторичку под 16–17% в надежде на будущее рефинансирование, обесценивание денег или заморозку вкладов - на ожиданиях, а не на расчёте
• Автор советует в финмодели вообще не закладывать рефинансирование: будет оно или нет, никто не знает
• Покупатель смотрит на метраж, метро, отделку и цену, а не на входные группы, фасады и колясочные, поэтому вторичка с ремонтом бьёт голую новостройку
• Логика «аренда против ипотеки»: плачу 150 тысяч за съём, буду платить 150 за свою, живёшь не в палатке, значит идёшь и покупаешь
• Второй этаж в новостройке опасен не видом, а канализацией: строители забивают стояки, и всё выливается в санузел на втором этаже, автор видел это в проектах ФСК
• Гипотеза: инвесторы, набравшие квартиры в рассрочку, тихо распродают их по цене прошлого года, ничего не заработав; депозит принёс бы больше
• Предчистовая отделка почти никому не нужна, но застройщики за неё зачем-то держатся
• Совет застройщикам: разрешить докупать чистовую отделку к любой квартире, ведь строить умеет застройщик, а не покупатель
• Совет застройщикам: переключить прицел с конечников обратно на инвесторов и переложить на них риски долгостроя, раз конечник ушёл
• Новый застройщик без истории денег не соберёт, даже с проектным финансированием в Сбербанке: доверие не покупается вывеской
• Субсидированную ставку по закону нельзя, но застройщики обходят: при покупке без субсидии цену «снижают», по факту при субсидии её задирают, это одно и то же
• ДАР (бывший BestCon) пугает автора: три дома, за апрель продано три квартиры на 77 метров; ставит застройщика на стоп по риску
• Grad Development не тянет продажи крупного проекта Ice Tower: 9 квартир за месяц по 849 тысяч за метр, RNS по второму проекту до сих пор не получен
• Страна Development с Aorus: красивая презентация, на старте 26 квартир, в апреле 2, но снижение цены продажи не оживит из-за недоверия к продукту
• Разница верификации внутрипольного конвектора: «напольный» против «встраиваемый внутрипольный» это разные вещи, и по 214-ФЗ суд смотрит только текст ДДУ, а не скрины и рендеры
• Нотариально зафиксированный скриншот личного кабинета не заставит застройщика переделать, но может стать основанием расторгнуть ДДУ и вернуть деньги со штрафом
• Пример честной оговорки: свой кейс со студией в Самолёте автор называет удачной инвестицией, которую продал выше депозита, и отрицает личный негатив к застройщику

Инсайты

• Цена на перегретом рынке отвязывается от спроса, когда её якорят кредиторы: пока банк не разрешит уронить цену ради своей маржи по проектному финансированию, падение продаж не транслируется в падение цен
• Отмена субсидии не охлаждает рынок плавно, а сортирует игроков: выживает тот, у кого был реальный продукт, гибнет тот, кто продавал ставку, а не жильё
• Кэшевый покупатель это самый честный индикатор цены: когда две трети сделок идут за наличные, «дорого» перестаёт быть аргументом, это и есть равновесная цена
• Доверие работает как капитал: его нельзя быстро накопить и легко потерять, и на длинном горизонте оно определяет продажи сильнее локации и цены
• Скидка лечит цену, но не лечит продукт и репутацию, поэтому на слабых проектах она притягивает только спекулянтов, а не спрос
• Финансовые инструменты застройщика это способ спрятать наценку: рассрочка и субсидированная ставка перекладывают стоимость денег в тело цены, маскируя реальную дороговизну
• Рынок недвижимости ближе к 3D, чем к 2D: цена лишь одна ось, рядом продукт, локация, сроки и доверие, и одномерный запрос «дайте скидку» промахивается мимо причины
• Информационный шум двигает деньги даже когда он ложный: страх заморозки вкладов гонит людей в бетон независимо от того, правда это или нет
• Здоровая структура рынка это вторичка как основа и первичка как надстройка; аномалией был перекос в новостройки, раздутый льготной ипотекой
• Медиа-нарратив о рынке систематически смещён выбором базы сравнения: без указания периода и региона любую динамику можно подать и как обвал, и как рост
• Юридическая защита покупателя первички узка: значение имеет только текст договора, а маркетинговые обещания правовой силы не несут

Фреймворки

Почему люди уходят на вторичку (факторы спроса по версии автора):

1. Снижение ставки ЦБ сделало рыночную ипотеку терпимее
2. Вторичка часто дешевле новостройки, особенно после подорожания первички в 4 квартале 2025
3. Готовое жильё с отделкой против голых стен и риска
4. Аналог аренды: платить за своё, а не за съём
5. Срыв сроков по новостройкам как факт
6. Недоверие к застройщикам и банковской системе escrow

Что автор советует застройщикам для роста продаж:

1. Переключить аудиторию с конечников на инвесторов
2. Дать возможность докупить чистовую отделку к любой квартире
3. Создавать финансовые инструменты (субсидированные ставки, рассрочки)
4. Разовые распродажи отдельных лотов
5. Строить комфорт-класс с отделкой и учиться конкурировать с реновацией
6. Просто научиться лучше строить и поднять качество

Где скидок ждать, а где нет:

• Дадут: отдельные лоты у застройщиков, кому надо наполнить escrow к концу 2 квартала 2026
• Не дадут: проекты с хорошей распроданностью и локацией, лидеры продаж

Цитаты

«Почему же цены на квартиры не падают?» - 1:16

«застройщики не влияют на цены. На цены влияют банки» - 16:23

«Застройщики продают не квартиры, застройщики торгуют доверием» - 36:39

«потребитель голосует рублем» - 23:50

«А здесь тот самый настоящий рынок, тот самый настоящий хардкор» - 24:11

«дайте хорошие условия, дайте хороший продукт, и будут люди покупать без каких-либо проблем» - 31:05

«уважаемые застройщики, проблема в продажах, она не только в ипотеке. Она в ваших руках» - 36:01

«нужно как-то снижать и находить другие слои населения, другую прослойку, которая готова покупать те самые новостройки» - 2:30

«Жить в лесу или в палатке не готовы. Значит, если банк дал одобрение, идут и покупают» - 25:34

«рынок недвижимости, рынок экономики, он больше 3D, чем 2D»

«Рынок недвижимости – это больше не рынок квадратных метров, это рынок финансовых моделей» - 1:00:00

«выигрывать будут не только те, у кого есть ипотека, а те, кто понимают структуру денег, долгов и ликвидности» - 1:00:07

«цифрами можно манипулировать как угодно» - 13:54

«вклады замораживать не будут, что вся ситуация, которая существует, это фейки и вброс» - 21:26

«нужно быть аналитиком или знать математику для того, чтобы понять, что если застройщик стоит 4,5 миллиона квадратных метров» - 11:27

«кризис в отрасли уже по факту есть» - 15:42

«это бурные фантазии Виктора Зубика, который никак не понимает, ничего не разбирается в рынке недвижимости» - 3:36

Факты

• Пик продаж в Московском регионе (Москва, Новая Москва, область): декабрь 2025, больше 12 тысяч проданных квартир; апрель 2026, чуть больше 4 тысяч, падение втрое
• По данным Росреестра, за январь-апрель 2025 продано 40 тысяч квартир, за тот же период 2026 около 26 тысяч, падение почти на 34%
• Средняя однушка в Москве около 20 миллионов рублей
• Ставка ЦБ на момент эфира 14,5%, снижается шагом по 0,5 пункта; автор считает, что рынку нужна 12%
• Доля ипотеки в новостройках: 2023 год до 66–75%, декабрь чуть больше 50%, сейчас около 1/3
• Вторичка в Москве, апрель: 13 522 сделки (в другом месте эфира названо 13 552); ипотечных из них около 7 200–7 284, остальное кэш
• Апрельский рост продаж новостроек 7,7%, но абсолют низкий: январь около 7 тысяч, февраль-март по 6–6,7 тысяч
• Минимальная ставка по вторичке в Сбербанке от 15,8%; проектное финансирование застройщикам примерно ставка ЦБ плюс 4%
• Самолёт строит около 4,5 млн м², продажи в Москве около 20 тысяч м² за месяц, что для такого объёма очень мало
• Лидеры продаж Москвы, апрель: Зеленоград «Зелёный парк» (ПИК) 93 квартиры, «Остров» (Донстрой) 76, «Люблинский парк» 66, «Левел Войковская» 64
• У лидеров сейчас продажи ниже 100 квартир в месяц против 180–200 ранее; в среднем застройщики сократили продажи вдвое
• Управляющие компании берут уже 200–250 рублей за м² за обслуживание
• Аутсайдеры: ДАР (бывший BestCon) продал за апрель 3 квартиры на 77 м²; Страна Development с Aorus в апреле 2 квартиры; Grad Development с Ice Tower 9 квартир по 849 тысяч за метр
• Краснодар и Екатеринбург, по словам автора, лидеры по объёму строительства после Москвы; Питер уже не в лидерах
• По вторичке за 4 месяца в 2024, 2025 и 2026 годах примерно по 44 тысячи квартир, активность 2026 выше 2024 и на уровне 2025

Источники

• Росреестр статистика сделок и ипотеки
• Пульс продаж новостроек, аналитика на сайте Smarent (smarent.com), бот «Старт продаж»
• Коммерсант, РБК как пример СМИ, манипулирующих цифрами
• Осипов, доктор экономических наук, гость подкаста автора (тезис про 3D-рынок)
• Boosty и закрытый Telegram-чат автора; встреча с подписчиками 28 мая, Питер
• Собственное видео автора о том, почему вклады замораживать не будут
• Соревнования по плаванию X-Waters (Азовское море, город Ейск)
• Застройщики и проекты: ПИК, ДСК-1, Самолёт, Донстрой, Level, ЛСР (Зиларт), Главстрой (ЖК «Баланс»), Пионер (Shift, High Life), Страна Development (Aorus), RKS Development (Insider), Grad Development (Ice Tower), Гранель, Брусника, Regions Development, MR Group, ДАР

Итог

Цены держат банки, а не спрос, и пока не рухнет доверие к застройщику или не разрешит скидку кредитор, покупатель голосует рублём за вторичку, а первичка платит за годы сорванных сроков.